各团场，师机关各部门、各直属机构，各派出机构，师直属国有企业：

《第十二师促进房地产业高质量发展若干措施》已经2026年第十二师第9次行政常务会议审议通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

                                                                                                                                      第十二师办公室

                                                                                                                                       2026年9月3日

第十二师促进房地产业高质量发展若干措施

为满足人民群众日益增长的高品质住房需求，推动十二师房地产业转型升级，以提升住宅品质为核心，以全生命周期管理为理念，通过优化土地、规划、设计、建设、服务、运维等环节，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，促进十二师房地产业高质量发展。现结合实际，特制定以下措施。

1.优化地下空间确权及出让政策。住宅项目地下储藏室、非人防工程停车位等地下空间，按规定补缴土地出让金后，可办理商品房预售许可及不动产登记。地下一层土地出让价款按补缴时点同区域、同级别、同用途地表建设用地使用权市场楼面地价的10%征收，地下二层按地下一层市场价格的50%征收，地下三层不征收。鼓励新建住宅项目首次办理规划手续时将非人防区域的地下空间（含半地下）面积计入容积率并办理不动产登记。首期未将相应面积计入容积率的，后期申请办理不动产登记时须重新核算容积率。（责任单位：师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局）

2.明确屋面及配套设施计容豁免规则。建筑物屋顶的楼梯间、电梯机房、消防水箱间、风机房、管道井等设备设施用房，累计建筑面积不大于该栋建筑物屋面面积1/4时可不计入容积率；配建的开闭所、变电室、公厕、垃圾收集站（点）等市政配套设施，其建筑面积可不计入容积率。（责任单位：师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局）

3.规范阳台计容测绘核算标准。阳台进深（结构底板外围至外墙面的最大垂直距离）不超过2.1m的结构外阳台，无论封闭与否均按其水平投影面积的1/2计算容积率，测绘产证面积遵照测绘规范及本标准执行，每户阳台水平投影面积之和不应超过该户住宅套内面积的15%。（责任单位：师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局）

4.严格飘窗规划设计管控。在符合建筑设计和地方节能设计相关规范规定要求的前提下，允许客厅、餐厅、卧室、书房合理设置飘（凸）窗，厨房、卫生间、储藏间、杂物间除外；飘（凸）窗外不得设置设备平台，设备平台与飘（凸）窗的总投影面积应小于本栋建筑基底面积的12%。（责任单位：师自然资源和规划局）

5.科学合理建筑设计和户型设计。在满足住宅设计相关规范要求基础上，起居室（厅）短边净宽宜大于3.1m，主卧室短边净宽宜大于2.8m，次卧室短边净宽宜大于2.5m。（责任单位：师自然资源和规划局）

6.规范首层住宅专有庭院设置管理。支持建筑高度在27m以下的住宅小区在满足绿地率、安全保障要求的前提下设置首层住宅室外专有庭院，庭院面积小于50㎡/户、进深宜小于6m，且不计入小区绿地率和产权面积（仅有使用权），庭院应以绿化功能为主，可设置通透性围栏（高度小于1.6m）与小区环境相融合；在建设工程规划设计方案审查时明确专有庭院界限及立面效果，并在规划总平面图、工程规划许可证附图、商品房买卖合同及附件、不动产权证附图中体现。开发建设单位在进行房屋销售时须将专有庭院用途及相关义务向购房者予以书面告知。禁止改变或变相改变住宅小区公共空间内绿地、广场等的公共开放属性。（责任单位：师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局）

7.优化非机动停车、电动自行车停车位配建标准。住宅小区应合理规划非机动车停车位及电动自行车充电停放场所，停车位面积分别按照1.5-1.8㎡/个、2.0-2.5㎡/个计算。电动自行车停车位的配建标准：套型建筑面积≤90㎡的按照0.5个/户配建，套型建筑面积＞90㎡的按照0.3个/户配建，且数量不应低于非机动车停车位的50%。（责任单位：师自然资源和规划局）

8.调整保障性住房配建政策。2026-2027年新挂牌成交的住宅用地，房地产企业不再强制配建保障性住房（公共租赁住房、经济适用房等）。后续结合全师住房保障供需、市场运行形势，研究政策延续、调整事宜，精准适配全师住房保障体系建设需求。（责任单位：师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局）

9.将好房子标准纳入土地出让条件。将“好房子”相关要求纳入新供应住宅用地的出让条件，已拍未建住宅用地按照“好房子”相关要求规划设计建设。鼓励住宅户型设计预留适老化改造空间，优化厨卫采光通风和卫生视距，保障居住空间私密性与舒适度。为塑造精致有序的城市环境，提升住宅小区品质，鼓励商住分离设计，两者之间除满足消防间距外，还应通过规划布局、绿化隔离等方式减少噪声、油烟、灯光等干扰。规范建筑面积和容积率计算，保障业主合法权益。（责任单位：师自然资源和规划局）

10.盘活老旧小区存量用地及配套空间。推进城市更新提质增效。在确保安全底线前提下，利用老旧住宅小区自有空地增设公共服务设施用房，按照《中华人民共和国民法典》相关规定由业主表决同意后，由属地团场（街道）、社区申请，增加的建筑面积不计入容积率，简化规划审批手续。（责任单位：师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局）

11.提升建筑风貌与全流程品质管控。建筑立面及檐口、线脚、门窗、屋顶、阳台等细部应精细化设计，突出建筑品质，体现时代特征与文化内涵。提升居住环境和品质，注重第五立面设计，楼顶或屋面宜为非上人屋面，仅限设备检修和紧急疏散使用。建筑宜选用耐久性强、易于维护的外立面材料，鼓励探索其它新型高质量材质。开发企业、物业管理及属地、相关职能部门应加强首层专有庭院、屋面、楼顶、公共绿地、设备平台等空间的规范管理，严禁违规搭建与擅自改变用途，确保“好房子”在交付使用后不变形、不走样。（责任单位：师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局、属地团场、常州街片区管委会）

12.推行预售资金信用分级差异化监管。结合房企信用评价结果，对企业实施预售资金监管差别化管理，AAA级（优良）房企留存比例降低20%，AA级（良好）房企留存比例降低10%，A级正常监管，B级（风险大）房企留存比例提高10%、C级（风险极大）房企留存比例提高20%。（责任单位：师住房和城乡建设局）

13.优化商品房预售许可审批流程。适度优化预售准入条件，2026年8月28日前取得建设工程规划许可证的商品住房项目“三证齐全”、建设资金投入达到工程建设总投资的25%以上、主体施工至±0以上，明确建设进度及竣工交付时间的，可依规申办商品房预售许可。项目未达到规定预售形象进度前，实行全额预售资金监管。8月28日之后取得建设工程规划许可证的商品房项目，按《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）执行。（责任单位：师住房和城乡建设局）

14.全面推行交房即交证制度。健全多部门联合验收协同机制，统筹推进测绘、竣工联合验收、规划核实、不动产登记流程集成整合，实行并联办理、数据共享。推行新开发项目在商品住房预售阶段约定交房即交证，实现新建商品住房交付使用时同步办理不动产权证书。（责任单位：师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局）

15.落实房地产税收优惠支持政策。严格落实国家税收减免政策，房地产企业建设普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。落实个人住房交易税费政策，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。（责任单位：师住房和城乡建设局、经开区税务局）

16.落实居民换购住房个税退税政策。自2026年1月1日至2027年12月31日，个人出售十二师自有住房，并在现住房出售后1年内在本师重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税，全力支持居民以旧换新、改善居住条件。（责任单位：师住房和城乡建设局、经开区税务局）

17.优化个人住房信贷支持政策。降低居民购房融资门槛，落实商业性个人住房贷款差异化支持政策，取消首套、二套住房商业贷款首付比例差异化限制，全师个人住房商业贷款最低首付比例统一按15%执行，切实减轻职工群众购房首付压力。（责任单位：师住房和城乡建设局、师财政局）

18.加大住房公积金贷款支持力度。个人住房公积金贷款最高额度由80万元提高至120万元。十二师辖区购房、多子女家庭购房可再上浮20%，最高可贷144万元，两项优惠不叠加、按最高额度执行。严格落实阶段性贷款利率，有效降低刚需、改善型家庭长期还贷压力。（责任单位：师住房和城乡建设局）

19.实施新建商品住房消费补贴。持续释放住房消费潜力，2026年全年实施新建商品房购房补贴。购买90平方米及以下新建商品住房每套补贴6500元，购买90平方米以上新建商品住房每套补贴13000元。二手房、保障房、法拍房、安置房、商业公寓、商铺、车位等非新建商品住房不纳入补贴范围，从严规范补贴兑付口径。（责任单位：师财政局、师住房和城乡建设局）

20.落实购房落户入学配套保障。完善住房配套公共服务，保障购房居民权益。群众购买新建商品住房，凭不动产权证书或有效网签备案合同、契税完税证明，可办理户口迁移；房屋实际交付入住后，购房人子女可凭户籍、居住证按学区政策申请义务教育阶段入学，实现购房、安居、入学无缝衔接。（责任单位：师教育局、师公安局）

21.强化房地产项目金融纾困帮扶。落实房地产融资协调机制，对纳入金融支持“白名单”、符合开发建设条件、风险可控的优质房地产项目，支持银行机构依法依规给予存量贷款接续，接续额度不超过剩余贷款本金，接续期限最长不超过5年，有效缓解企业资金周转压力，保障项目平稳建设交付。（责任单位：师财政局、师住房和城乡建设局）

22.推行职工团购阶梯优惠政策。单位组织职工一次性购买同一家房企开发建设的新建商品住宅，鼓励意向房企根据购房套数按照市场公布价格每平方米给予阶梯式团购优惠。4-10套：500元/㎡；11套及以上：800元/㎡。（责任单位：师住房和城乡建设局）

23.全面推行商品房以旧换新机制。鼓励房产企业、中介机构、房主签订三方协议，旧房交易成功的，中介佣金由新房成交房企承担；90天内未交易成功的，可根据购房人意愿全额退还新房购房定金（中介佣金由个人承担，退还房企），有效打消群众“先卖后买”顾虑，畅通存量盘活、增量消费良性循环。（责任单位：师住房和城乡建设局）

本措施仅适用于第十二师域内房地产开发项目及购房群众，自发布之日起施行，执行期限到2027年12月底，后续根据市场运行情况进行适当动态调整。本措施由师自然资源和规划局、师住房和城乡建设局负责解释。

相关链接：政策解读《第十二师促进房地产业高质量发展若干措施》