根据《兵团物业服务行业专项整治工作方案》（兵建发〔2020〕33号）要求，为进一步规范十二师物业服务行为，提升服务质量和水平，整治物业服务秩序，结合十二师实际，制定本方案。

一、目标要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，贯彻落实习近平总书记对新疆工作和住房城乡建设工作重要指示批示精神，贯彻落实新时代党的治疆方略特别是社会稳定和长治久安总目标，坚持以人民为中心的发展思想，巩固“不忘初心，牢记使命”主题教育成果，认真贯彻落实《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区住宅物业服务标准》、《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》、《新疆生产建设兵团第十二师关于进一步加强物业管理工作实施意见》、《新疆生产建设兵团第十二师物业服务企业诚信服务考核办法》，坚持问题导向，在抓好疫情防控工作同时，深入开展物业服务行业专项整治活动，纠正物业服务不规范、服务费收取不公开透明，住宅专项维修资金使用不合理等问题，重点规范群众投诉和社会关注的焦点问题。通过开展专项整治活动，全师住宅物业覆盖率达到85%以上；建立和完善物业服务管理政策制度和信用管理体系，以信用评价推动项目整合，将我师物业服务项目兼并、重组、整合，择优选择物业服务企业，提升物业服务质量；社区物业党建联建加快推进并初显成效，各团场建立起以社区党建为引领的物业联席会议制度和矛盾纠纷调处机制；物业服务规范，物业服务收费、住宅专项维修资金使用合理、公开透明，群众投诉回复率100%、解决率95%，群众对物业服务满意度显著提升；老旧小区、规模较小小区均实现物业服务管理，物业服务规范有序，职工群众的获得感、幸福感、归属感不断增强。

二、整治重点

按照党建引领物业管理，提升物业服务质量和水平的要求，重点整治下列内容：

（一）物业服务不规范整治内容

1.物业服务企业（包括其他物业管理主体，下同）不严格执行《新疆维吾尔自治区住宅物业服务标准》（XJJ056-2019），配备的人员低于物业服务标准配置要求，提供的物业服务达不到合同约定的服务标准，不能提供质价相符的服务；

2.各团场对无人管理老旧小区未积极引导物业服务企业入驻，管理混乱；

3.各团场对较小物业管理小区未进行有效区域整合，小区物业服务达不到规范要求，业主反映强烈，矛盾纠纷突出；

      4.各团场未及时对物业服务企业开展信用评价，未以信用评价推动现有物业服务项目兼并、重组、整合、优胜劣汰，择优选择物业服务企业，提升物业服务质量；

5.物业服务企业、业主委员会或业主不依法签订《物业服务合同》，或者签订的《物业服务合同》违反自治区住房和城乡建设厅、自治区市场监督管理局监制的合同示范文本；

6.物业服务企业未在服务区域内公示物业服务企业备案信息，项目负责人和物业服务人员姓名、岗位和照片，物业服务收费标准和服务标准，以及受理报修和投诉服务电话；

7.物业服务企业未建立健全物业服务工作制度和考核标准，未制定各岗位人员操作规程，或者相关制度、标准和操作规程未在服务区域内公开、公示；

8.物业服务企业的物业服务质量未依法接受业主、业主大会、业主委员会、团场、社区和师有关部门的监督，对业主提出的投诉及意见，未第一时间受理，群众投诉回复率达不到100%的，解决率达不到95%的。

（二）物业服务收费整治内容

1.物业服务企业违反价格管理规定或者物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、重复收费、强制服务或者变相强制服务并收费，超标准或加价收取水、电、暖等代收费用；

2.物业服务企业不按规定实行明码标价；

3.物业服务企业所承接的前期物业或者保障性住宅小区，物业服务收费、住宅小区停车收费未执行政府指导价；

4.物业服务企业收取的物业服务费用、住宅小区停车收费及支出未依法予以公示；

       5.物业服务企业在住宅小区外和非住宅项目等区域停车费未执行政府指导价，收取的相关费用违反物业管理规定和价格管理规定。

（三）住宅专项维修资金使用整治内容

1.物业服务企业违反《新疆维吾尔自治区物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》列支住宅专项维修资金；

2.物业服务企业、业主委员会虚报、挪用、骗取、侵占住宅专项维修资金；

3.物业服务企业、业主委员会对住宅专项维修资金的使用未经业主大会或三分之二以上业主同意；

4.物业服务企业、业主委员会对住宅专项维修资金的使用未依法在物业管理区域内公示。

（四）住宅小区共用设施设备、公共区域隐患整治内容

1.物业服务企业、业主委员会未明确消防安全责任主体、未建立完善的消防安全责任体系、消防安全制度和规范的消防安全台账；

2.物业服务企业聘用的人员不具备相应的消防知识，未掌握消防设备的运行；

3.小区的消防器材、疏散指示标志损坏和消防设施器材缺损问题；

4.小区未按照有关规定施划消防车通道标线、标志、设置警示牌；

5.小区存在堵塞消防车通道和其他妨碍消防车通行的现象，占用、堵塞“生命通道”；

6．物业服务企业、业主委员会未明确电梯等共用设施设备、公共区域安全管理的责任主体，未建立安全制度和安全措施；

7.个别团场未按照属地管理原则，对物业服务项目的安全加大巡查，落实安全生产责任和措施。

三、整治措施

专项整治活动主要采取公开信息、自查自纠、督促检查、整改落实、全面总结、建章立制等措施办法。

（一）公开信息：各团场公布所有物业服务企业、物业服务项目；设立投诉举报电话、信箱、开通政务网站举报窗口；更新发布企业信用档案，公布物业服务企业“红黑名单”。

（二）自查自纠：各团场对受理的投诉举报问题和社会关注的焦点问题梳理摸排，建立台账，制定整改措施，明确整改时限和责任人，将解决情况及时答复信访投诉人，积极回应社会关切。督促物业服务企业开展自查，对存在的问题制定整改措施，各团场会同有关部门加大对物业案件的查处力度，原则上每月至少查处一起以上，会同有关部门对物业服务专项整治的受理、查处、曝光、整改，罚款等情况调度汇总后形成月报制度并落实责任人，切实提升物业服务水平。

（三）督促检查：师住房和城乡建设局会同有关部门对团场专项整治活动开展情况、物业服务企业自查自纠、投诉举报处理情况进行督促检查。主要采取听取汇报、查看资料、现场巡查、随机抽查、调查了解群众投诉回复满意率等方式。

（四）整改落实：师住房和城乡建设局对各团场开展专项整治活动不重视、整治不力、成效不明显的进行约谈通报，发现违法违纪问题及时移交师纪委监委。各团场也要对开展专项整治活动存在问题的单位开展约谈、问责，对违法违规的物业服务企业依法作出处罚，对拒不改正的物业服务企业依法清出市场。

（五）建章立制：各团场及师住房和城乡建设局根据专项整治活动情况，梳理存在的问题、难点，建立完善各项工作制度，推进社区物业党建联建，强化市场监管，不断巩固专项整治活动成果，形成长效机制。各团场结合实际，创新工作思路方法，完善政策措施，加强市场监管，提升物业服务水平，促进物业服务健康有序发展。

（六）全面总结：各团场对开展专项整治活动成果进行月报、季度总结，并按要求报送师住房和城乡建设局。师住房和城乡建设局调度总结全师工作情况，报师领导和兵团住房和城乡建设局。

 四、实施步骤

专项整治活动总体分为动员部署、组织实施、总结提高、监督问效四个步骤，各步骤间既相互衔接，又相互融合。鼓励各团场创新工作思路和方式方法，完善工作步骤，健全工作机制，丰富整治内容，不断提高和巩固专项整治活动成果。

（一）动员部署（7月15日-7月17日）。各团场开展专项整治活动，精心安排部署，广泛宣传发动，畅通举报渠道，设立投诉举报电话、信箱，并通过网站、媒体等形式向社会公布，发动社会力量对物业服务行为进行监督。

   （二）组织实施（7月18日-10月31日）。各团场组织具有服务项目的物业服务企业开展自查，对存在的问题制定整改措施，落实责任人。在企业自查的基础上，通过现场巡查、随机抽查、投诉处理等方式，对物业服务企业进行检查，进行信用评价，对有投诉举报的企业进行重点检查，严肃查处违法违规行为，曝光典型案例。对违法违规的物业服务企业要采取责令限期改正，在诚信系统考核中予以扣分，扣分标准按照《新疆生产建设兵团第十二师物业服务企业诚信服务考核办法》执行，低于70分的，经整改仍达不到要求的，取消在我师从事物业服务经营资格。对严重侵害群众权益、扰乱物业服务市场秩序的物业服务企业，要及时记入“黑名单”，各团场成立工作组有关部门配合依法将其清出市场，并向社会公开曝光。要对自查、检查和整改情况，逐一建立台账，实行销号管理。

高度重视老旧小区物业管理矛盾纠纷。加强老旧小区物业管理，整合老旧小区物业管理区域，使小区物业管理具备规模化、市场化、专业化管理条件，引导物业服务企业进驻开展物业服务，并规范物业移交。充分发挥社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责作用，开展社区物业党建联建，建立物业服务纠纷调解机制，妥善处理矛盾纠纷。

每月20日前，各团场向师住房和城乡建设局报送专项整治阶段性工作成果（附表1）和违法违规典型案件（包括：基本情况、违法事实、处罚依据、处理结果等）。每月25日前师住房和城乡建设局调度汇总后向兵团住房和城乡建设局报送。

   （三）总结提高（11月1日-11月30日）。各团场对专项整治活动进行阶段性总结，查找工作中存在的问题和不足，分析原因，研究制定和完善相关措施，巩固专项整治成果。总结中既要重视问题，也要注重好的做法和经验，总结形成一批可推荐、可复制的好经验、好做法。

9月20日前报送第三季度专项整治工作总结（包括：工作开展情况、取得成效、存在问题、措施建议等）。

11月30日前，各团场报送年度专项整治工作总结，并推荐优秀物业服务项目，师住房和城乡建设局组织评审，择优推荐优秀物业服务项目报兵团住房和城乡建设局。

   （四）监督问效（11月1日-12月30日）。根据各团场专项整治工作开展情况和检查督导情况，师住房和城乡建设局会同有关部门对工作走过场、整治不力、成效不明显的进行约谈通报，发现违法违纪问题及时移交师纪委监委。

   五、职责分工

   各团场职责：按照专项整治活动要求，坚持属地管理原则、结合当地实际，制定专项整治实施方案，明确职责分工，加强协调配合，形成专项整治工作合力。各团场协同有关部门建立部门联合查处机制，纠正物业服务不规范问题，严肃查处物业服务违法违规行为，曝光典型案例。推进老旧小区、无人管理小区的物业服务管理，对老旧小区、无人管理小区进行改造提升或区域整合，积极引导物业服务企业入驻开展物业服务，经改造提升和区域整合后，仍无人接管的，由社区居委会代行业主委员会职责，以购买服务方式为业主提供物业服务，提高物业服务覆盖率。根据师出台的《新疆生产建设兵团第十二师物业服务企业诚信服务考核办法》，加强辖区内各物业服务企业的信用评价，建立完善的信用评价体系，根据信用评分对辖区物业服务企业兼并整合。建立矛盾纠纷和信访事件排查化解机制，做到小事不出社区连队、大事不出团场。各团场会同师住房和城乡建设局，规范小区住宅专项维修资金的管理和使用，建立完善住宅专项维修资金的申报、审批和使用流程，加快住宅专项维修资金使用的申报、审批速度；监管住宅专项维修资金的使用去向，做到专款专用。

   按照师专项整治实施方案认真开展整治活动，建立问题整改台账，落实整改时限、责任人，逐一销号，跟踪落实。配合师有关部门查处物业服务违法违规行为。

   师住房和城乡建设局职责：全面统筹组织开展专项整治

活动，指导各团场制定专项整治方案并认真落实，督促各团场每月报告阶段性整治成果，按照立查立改、边整边改的工作要求，逐步建立完善监管制度，形成长效工作机制。督促各团场认真贯彻落实国家、自治区物业管理的法律法规，规范物业服务行为，提升物业服务水平，引导物业服务企业规模化经营。组织开展对各团场专项整治活动进展情况的监督检查，总结成效，查找问题，制定完善相关措施，将专项整治活动不断推向深入。

    师发展和改革委员会职责：制定和适时调整普通住宅前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费与小区内、小区外和非住宅区域的停车收费政府指导价。

    师民政局职责：指导各团场建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会和物业服务企业协调联动机制和物业矛盾纠纷调处机制。

    师财政局职责：指导各团场财政部门参与开展住宅专项维修资金专项整治，对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行、专用票据使用管理情况进行监督检查。配合师住房和城乡建设局指导各团场提高维修资金使用效率，用好维修资金支持老旧小区和电梯改造。

师市场监督管理局职责：指导各团场受理和处理物业服务收费价格投诉及举报，依法查处物业服务企业不按规定明码标价和违规收费行为。

     六、工作要求

   （一）提高思想认识。物业管理工作是一项关系群众切身利益、关系社会和谐稳定、关系城市形象好坏的重要工作，事关人民群众的获得感、幸福感、归属感。开展物业服务行业专项整治，是进一步规范房地产市场秩序的重要举措，是巩固“不忘初心、牢记使命”主题教育成果的具体实践。各团场要高度重视，充分认识专项整治工作的重要意义，把思想和行动统一到兵团党委、师党委的决策部署上来，增强工作的主动性，切实开展好专项整治工作。

   （二）切实加强组织领导。各团场要明确物业管理的分管领导和责任科室，会同各有关部门，加强组织领导，制定整治方案，细化工作任务，明确整治措施，落实责任单位和责任人。加强部门之间的沟通协调，整合力量，主动协作配合，确保整治工作取得实效。（各团场分管领导及专项整治联络员名单见附表2）

   （三）严厉查处法违规行为。建立部门间联合查处机制，对检查中发现、群众举报投诉以及媒体曝光的物业服务违法违规行为，要严肃查处。检查中发现的涉黑涉恶线索要及时移交扫黑除恶专项斗争管理部门。对严重侵害群众权益、投诉举报较多的物业项目，要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切。对有案不查、袒护包庇违法违规行为的单位和个人，要严肃追究相关责任，涉及违法违纪的问题要移送纪委监委。

    （四）加大信息公开力度。各团场要将本地区物业服务企业基本信息向社会公开，及时更新发布企业信用档案。要建立“红黑名单”制度，公布守信联合激励和失信联合惩戒对象名单，对列入“红名单”的物业服务企业，建立“绿色通道”，优先提供服务便利，优化行政监管安排，大力推介其承接物业服务项目；对列入“黑名单”的物业服务企业，实施市场性、行业性、社会性约束和惩戒，直至取消主体资格、清出市场。

（五）建立长效机制。各团场要坚持问题导向，聚焦社会关注、群众关心的热点难点问题，加大工作力度，边发现漏洞、边建章立制。要进一步完善各项工作制度，强化市场监管，加强行业信用管理，推进物业服务企业规模化经营。建立多部门信息共享、联合查处机制，有效规范物业服务市场。要丰富物业服务形式和内容，推动物业服务企业大力发展线上线下社区服务业，建设智慧社区，更好地满足群众需求，促进企业发展。

附表1：物业服务专项整治情况表

附表2：团场物业服务专项整治联系人员名单